Pred letošnjim poletjem je bil sprejet na državni ravni popolnoma nov predpis za področje upravljanja večstanovanjskih stavb in sicer Pravilnik o upravljanju (Ur. list RS št. 60/09). Glede na svojo pomembnost in določila, ki jih prinaša tako upravniku kot etažnim lastnikom posameznih stavb, je prav, da na kratko predstavimo in opozorimo na bistvena nova določila na področju upravljanja, predvsem pri delitvi obratovalnih stroškov.
V pravilniku so sedaj na enem mestu navedeni posli upravljanja, in sicer ločeno glede na odstotek soglasja (solastniški delež), katerega morajo doseči etažni lastniki za odločanje o teh poslih. Posle upravljanja lahko namreč etažni lastniki sprejemajo z večinskim soglasjem (več kot 50 odstotkov glede na solastniške deleže), z več kot tričetrtinskim soglasjem (75% soglasje etažnih lastnikov), za nekatere pa je potrebno tudi 100-odstotno soglasje.
Naloge upravnika so opredeljene podrobneje
Določeni posli upravljanja so sedaj natančneje opredeljeni, predvsem postopki, kjer je v praksi prihajalo do težav ali različnega razumevanja, na primer pri sklenitvi in odpovedi pogodbe o opravljanju upravniških storitev, načrtu vzdrževanja, sklicu in izvedbi zbora etažnih lastnikov, potrditvi zapisnika, hišnega reda. Pravilnik podrobneje opredeljuje tudi nekatere naloge upravnika, denimo letno poročilo, vpogled v listine, hrambo listin, končno poročilo in končni obračun upravnika.
Vzpostavitev evidenc o številu oseb
Nov Pravilnik o upravljanju je postavil rok 15. 10.2009 za vzpostavitev evidence potrebne za delitev stroškov v posamezni stavbi po številu uporabnikov posamezne enote. Glede na to so dolžni lastniki oziroma najemniki upravniku sporočiti število oseb, ki posamezno enoto uporabljajo. To določilo velja za vzpostavitev evidence, ne pa za že nastavljene evidence-sezname števila oseb po posameznem stanovanju, katere že služijo za obračun in delitev stroškov. Tako lastnikom stanovanj v tem primeru upravniku ni potrebno ponovno javljati stanje oseb. So pa vsi lastniki dolžni tekoče javljati upravniku vsako spremembo oseb v stanovanju in sicer v roku najkasneje 15 dni po nastali spremembi. Sedaj prijavljeno število oseb v vašem stanovanju lahko preverite v glavi vaše mesečne položnice. Lastniki psov v večstanovanjskih stavbah pa so dolžni upravniku sporočiti stanje števila psov v stanovanju saj se le-ti po novem Pravilniku o upravljanju morajo upoštevati pri stroških čiščenja skupnih prostorov in sicer v višini polovice stroška, ki odpade na enega uporabnika. Ta delitev se upošteva s 01.12.2009, ko zapade v veljavnost III. poglavje Pravilnika o upravljanju.
- Določitev in sporočanje števila uporabnikov
Spremembo stanja števila oseb v posameznem stanovanju ter obvezna prijava psov v stanovanju se izvrši preko posebnega zakonsko predpisanega obrazca, katerega lahko prejmete na sedežu družbe Domplan (na recepciji), na naši spletni strani (www.domplan.si) ali pa pri vašem predstavniku-koordinatorju oziroma pri članih nadzornih odborov stavbe (obrazec mora biti pravilno izpolnjen in podpisan). V primeru spremembe števila oseb (zmanjšanja števila uporabnikov) uporabnik priloži tudi ustrezne dokazne listine, kot na primer potrdilo o odjavi stalnega bivališča ali spremembi bivališča, dokazilo o daljši odsotnosti zaradi službenih, šolskih ali študijskih obveznosti, zdravljenja, izpisek iz rojstne matične knjige ali druga ustrezna dokazila. Obrazec lahko pošljete po pošti ali elektronsko na naslov domplan@domplan.si. Spremembo stanja oseb oziroma prijavo število psov mora vsak lastnik javiti upravniku najkasneje do 30.10.2009. Na podlagi sprememb števila oseb ter prijavljenih psih bomo sestavili seznam posameznih enot s številom uporabnikov (brez navedbe osebnih podatkov) ter ga izobesili na oglasni deski do 15.11.2009. Vsak uporabnik, ki prebiva v stavbi lahko upravnika nato pismeno obvesti o večjem številu uporabnikov določene posamezne enote, kot jih je lastnik ali najemnik sporočil. V takem primeru potem upravnik pozove lastnika oziroma najemnika k pojasnitvi in s tem ugotovi dejansko stanje.
- Kdo se šteje za uporabnika posamezne enote (stanovanja ali poslovnega prostora)
Za uporabnike posamezne enote se štejejo osebe, ki jo dejansko uporabljajo. Za dejansko uporabo se šteje, če je posamezna enota zasedena vsaj 15 dni v mesecu. Kadar gre za posamezno enoto, ki se uporablja občasno (sekundarno stanovanje), pa se šteje, da je dejansko uporabljena, če je zasedena vsaj 6 dni v mesecu.
- Kako se določi število uporabnikov, če lastnik ali najemnik tega ne sporoči
Če lastniki ali najemniki upravniku ne sporočijo števila uporabnikov posamezne enote pravočasno ali mu števila sploh ne sporočijo, upravnik upošteva, kot da to posamezno enoto uporablja dvakrat toliko oseb, kot se šteje za primerno skladno s 14. členom Pravilnika o dodeljevanju neprofitnih stanovanj v najem (Uradni list RS, št. 14/04, 34/04 in 62/06), pri čemer se upošteva površina stanovanja brez plačila lastne udeležbe in varščine:
| Površina posamezne enote |
Upoštevano število uporabnikov |
| do 30 m2 |
2 |
| 30 m2 do 45 m2 |
4 |
| 45 m2 do 55 m2 |
6 |
| 55 m2 do 65 m2 |
8 |
| 65 m2 do 75 m2 |
10 |
| 75 m2 do 85 m2 |
12 |
| vsakih nadaljnjih 6 m2 dodatna 2 uporabnika |
- Kako se postopa v primeru, da lastnik ali najemnik sporoči napačno število uporabnikov
Kot smo že navedli lahko kateri koli uporabnik, ki prebiva v stavbi opozori upravnika o večjem številu uporabnikov določene posamezne enote, kot jih je lastnik ali najemnik te enote sporočil. V tem primeru upravnik pozove lastnika ali najemnika k pojasnitvi in tako ugotovi dejansko stanje.
Delitev obratovalnih stroškov
Pravilnik določa delitev obratovalnih stroškov v primerih, kadar merilne naprave, ki omogočajo individualni odjem in obračun dobav ter storitev po dejanski porabi, niso vgrajene. Obratovalni stroški se delijo po treh merilih, in sicer po površini, po enotah in po številu uporabnikov posameznih enot. S tem je novi Pravilnik močno posegel na vedno občutljivo področje bivanja v večstanovanjskih stavbah to je delitev obratovalnih stroškov med etažne lastnike. V nekaterih primerih postavlja povsem drugačne ključe delitve stroškov, kot pa so sedaj uveljavljeni po posameznih stavbah (npr. skupna elektrika se je do sedaj delila po osebah, sedaj je predpisan ključ delitve po površini), določeni so ključi delitve za povsem nove stroške v stavbah (npr. telefonska linija za reševanje iz dvigala), za nekatere vrste obratovalnih stroškov pa sedaj jasno postavlja merila delitve. Tako odpravlja dvome in dileme pri razdelitvi, katere etažni lastniki v nekaterih stavbah, niso mogli preseči oziroma se niso bili sposobni dogovoriti.
Uskladitev Pogodb o medsebojnih razmerjih z določili Pravilnika
Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb določa obveznost lastnikov, da do 1.12.2009 veljavne pogodbe o medsebojnih razmerjih uskladijo z določbami Pravilnika o upravljanju, in sicer v delu, ki se nanaša na delitev obratovalnih stroškov. Po tem datumu pa bo za razdeljevanje obratovalnih stroškov predvidoma potrebno upoštevati določila Pravilnika o upravljanju. Kljub temu pa sedaj ne bo potrebno sklepati aneksov k pogodbam o medsebojnih razmerjih oziroma novih sporazumov, ker bi ti le povzemali ureditev pravilnika. Ni pa še popolnoma jasno ali naj bi s 1.12.2009 Pogodbe o medsebojnih razmerjih in sporazumi etažnih lastnikov popolnoma prenehali veljati v delu, ki se nanaša na delitev obratovalnih stroškov oziroma v delu, ki je v nasprotju z določbami Pravilnika o upravljanju. Tako še vedno ostaja odprto vprašanje ali etažni lastniki s Pogodbo o medsebojnih razmerjih, v skladu s 115. in 116. členom Stvarnopravnega zakonika, medsebojna razmerja lahko uredijo tudi drugače (z doseženim vsaj 75% soglasjem etažnih lastnikov), sicer zanje veljajo določila zakona in podzakonskih predpisov. Novi ključi delitve za delitev obratovalnih stroškov se prvič upoštevajo v razdelilnikih za december 2009, ki bodo izdani v januarju 2010.
Določila novega pravilnika zadevajo tako poslovanje upravnika kot etažne lastnike. Potrudili se bomo, da bo upoštevanje novih določil Pravilnika izvedeno čim bolj pregledno in natančno, s čim manj zapleti, ob tem pa bo zelo pomembno skupno sodelovanje z vami-etažnimi lastniki.
Dodati link na koncu teksta za obrazec Izjava o številu oseb v gospodinjstvu in
P R A V I L N I K o upravljanju večstanovanjskih stavb http://www.uradni-list.si/1/content?id=93454
