MERILA IN DELITVE OBRATOVALNIH STROŠKOV V VEČSTANOVANJSKIH STAVBAH,
kot jih določa Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb

Ključi delitve obratovalnih stroškov so bili do spremembe stanovanjskega zakona sestavni del pogodb o medsebojnih razmerjih, katere bi morali etažni lastniki skleniti s 100% medsebojnim soglasjem. Dejansko pa je bilo sklenjenih pogodb, ter s tem urejeno področje delitve obratovalnih stroškov, le v 1/8 stavb. Glede na to je bil na državni ravni sprejet nov Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb o upravljanju (v nadaljevanju: Pravilnik o upravljanju), ki sedaj določa merila delitve za vsako vrsto obratovalnega stroška. Merila delitve iz Pravilnika o upravljanju začnejo veljati 01.12.2009 in se prvič upoštevajo v mesečnih razdelilnikih za december 2009, izdanih v januarju 2010. Kakršna koli drugačna merila delitve obratovalnih stroškov od 1. decembra 2009 dalje, po pojasnilu in stališču Ministrstva za okolje in prostor niso več veljavna, tudi če so sprejeta s 100% soglasjem etažnih lastnikov. Merila delitve obratovalnih stroškov iz Pravilnika o upravljanju so zavezujoča le za večstanovanjske stavbe. V to skupino spadajo vse tiste stavbe, ki imajo dva ali več posameznih delov v etažni lastnini (tj. stanovanj, poslovnih prostorov ali drugih samostojnih prostorov) in v katerih je več kot polovica površine posameznih delov namenjena stanovanjem. Za ostale vrste stavb (npr. enostanovanjske, poslovne in poslovno stanovanjske stavbe, garažne hiše ipd.) navedena merila delitve niso zavezujoča. V takih stavbah solastniki še vedno sami v posebnih Pogodbah o medsebojnih razmerjih določajo ključe delitve obratovalnih stroškov.

Delitev obratovalnih stroškov

Pravilnik določa delitev obratovalnih stroškov v primerih, kadar merilne naprave, ki omogočajo individualni odjem in obračun dobav ter storitev po dejanski porabi v posameznem stanovanju, niso vgrajene. Obratovalni stroški se delijo po treh merilih, in sicer po površini, po enotah in po številu uporabnikov posameznih enot.
 

• Delitev po površini
  
  Glede na površino posamezne enote stavbe se delijo stroški:
  • toplote oziroma goriva v kotlovnici za ogrevanje prostorov,
  • dimnikarskih storitev,
  • obratovalni stroški kotlovnice (pregledi kotlovnice, toplotnih postaj, plače kurjača ipd.),
  • skupne porabe elektrike (dvigala, razsvetljava skupnih prostorov in skupnih delov) in
  • kemične priprave vode za ogrevanje.

V stavbah, ki se oskrbujejo s toploto prek skupnega sistema za ogrevanje in ima večina posameznih enot vgrajene merilne naprave (delilnike stroškov ogrevanja), ki omogočajo indikacijo dejanske porabe toplote za ogrevanje posamezne enote, se stroški za toploto obračunavajo v skladu s Pravilnikom o delitvi toplote (Ur. list RS št. 52/05).

• Delitev po enotah
  
  Glede na število posameznih enot stavbe, se v enakem deležu delijo stroški:
  • hišniških opravil,
  • deratizacije, dezinsekcije, drugih sanitarnih pregledov,
  • čiščenja oziroma vzdrževanja bivalnega okolja (košnja zelenic, čiščenje dostopnih poti, peskovnikov, odprtih parkirnih površin, obrezovanje živih mej in dreves ...),
  • nabave drobnega orodja, namenjenega izključno stavbi,
  • telefonskih linij v dvigalu,
  • reševanja iz dvigala,
  • čiščenja jaškov za smeti,
  • čiščenja snega – zimska služba,
  • stroški raznih drobnih popravil na skupnih delih zaradi dotrajanosti (popravila ključavnic, samozapiral, okovja oken in vrat, zamenjava svetil, žarnic, stikal, tipk in varovalk, zamenjava razbitih stekel ipd.),
  • varstva pred požarom in
  • razni fiksni stroški, ki nastajajo neodvisno od opravljenih storitev ter dobav (priključna moč, priključek na infrastrukturo, deponiranje odpadkov ipd.).
     
• Delitev po številu uporabnikov enot
  
  Stroški, ki se delijo po številu uporabnikov posamezne enote, so stroški:
  • porabe vode in kanalščina,
  • poraba energije za pripravo tople vode,
  • odvoza odpadkov, najema zabojnikov za odpadke ter drugi komunalni stroški,
  • čiščenja skupnih prostorov in
  • stroški čiščenja kanalizacije in praznjenja septičnih jam.
     

V stavbah, kjer imajo vse posamezne enote vgrajene merilne naprave za merjenje porabe vode, se stroški za porabo vode razdelijo premosorazmerno glede na porabo delilnikov. V primeru, da delilnikov nimajo vsi, ima pa jih več kot 50% lastnikov, se obračunava porabo hladne vode po dejanski porabi delilnikov, razliko pa nosijo stanovanja brez delilnikov. V stavbah, ki se oskrbujejo s toplo vodo prek skupnega sistema in ima večina posameznih enot vgrajene merilne naprave-števce, se stroški za toplo vodo obračunavajo v skladu s Pravilnikom o delitvi toplote. V tem primeru so lastniki dolžni sprejeti poseben Sporazum o delitvi porabe, v katerem podrobneje opredelijo način obračuna porabe vode (se upošteva faktor 1,6 porabe za stanovanja brez delilnikov).
Delilnikov vode, vgrajenih v stanovanja v stavbah, kjer večina etažnih lastnikov nima vgrajenih delilnikov, s 01.12.2009 pri obračunu porabe vode ne smemo več upoštevati.

Spremembe pri vašem mesečnem obračunu obratovalnih stroškov

Upravljanje stavb, ki imajo osem ali manj posameznih delov

Za določitev upravnika v stavbah, kjer to po zakonu ni potrebno, je sedaj potrebno 100% soglasje. Posledično to pomeni, da sta v takem primeru potrebni dve odločitve etažnih lastnikov in sicer:

• odločitev etažnih lastnikov, da bodo imeli upravnika (100 % soglasje),
• odločitev za konkretnega upravnika (več kot 50 % soglasje).
  

Za odločanje o posameznih poslih v takih stavbah veljajo potem enaka zahtevana soglasja za odločanja kot za ostale stavbe. Družba Domplan je etažnim lastnikom takih stavb v podpis začela pošiljati nove pogodbe o upravljanju (potrebna 100% odločitev-upravnik izvaja vsa zakonska določila, prevzema in odgovarja za vsa naročila in izplačila, etažni lastniki odgovarjajo le za svoj solastniški delež-ni več subsidiarne odgovornosti med EL) oziroma je možna sklenitev pogodbe le za izvajanje delitve obratovalnih stroškov (Pogodba o delitvi obratovalnih stroškov). Upamo, da se boste lastniki teh stavb, glede na dosedanje dobre poslovne odnose ter na naše poznavanje razmer v posameznih stavbah, odločili za nadaljevanje poslovnega sodelovanja.

Zavarovanje stavbe

V skladu z določili novega Pravilnika o upravljanju se lastniki odločajo z več kot tričetrtinskim soglasjem (75%) tudi o zavarovanju stavbe. Taka odločitev je potem obvezujoča tudi za ostale EL in se mora to zavarovanje izvesti preko upravnika, ki sklene zavarovanje z eno zavarovalnico za celotno stavbo. To je obvezujajoče za vse etažne lastnike, saj je upravnik pooblaščenec etažnih lastnikov, ki zastopa etažne lastnike v poslih, ki se nanašajo na upravljanje večstanovanjske stavbe in ki skrbi da se izvršujejo pravice in obveznosti iz sklenjenih poslov.

PREDNOSTI SKLEPANJA ZAVAROVANJ PREKO UPRAVNIKA:

1. konkurenčna cena glede na število stanovanjskih enot, zavarovanih preko enega upravnika (količinski popust);
2. možnost obročnega plačila zavarovalne premije preko upravnika;
3. enotno in takojšnje posredovanje pri uveljavljanju odškodninskih zahtevkov (prijava zavarovalnici, izbira izvajalca za sanacijo škode, poravnava škode….);
4. paketno osnovno zavarovanje večstanovanjskih objektov in sicer: požarno zavarovanje na novo vrednost, izliv vode za škode na objektu ter odgovornost iz hišne in zemljiške posesti. S posebnim dogovorom bo za posamezno stavbo mogoče skleniti tudi ostale vrste zavarovanj (potresno zavarovanje, zavarovanje poplave, vdora meteornih vod za škode na objektu, strojelomno zavarovanje);
5. vsi objekti so požarno zavarovani na novo vrednost, kar pomeni, da ob škodi zavarovalnina, ki jo izplača zavarovalnica, vsebuje stroške za povrnitev objekta v prvotno stanje pred škodo, brez odbitka amortizacije zaradi starosti objekta, vendar največ do dogovorjene zavarovalne vsote.
    

Že do sedaj je večina etažnih lastnikov izkoristila možnost zavarovanja svoje etažne lastnine ter solastnine preko upravnika. Vse ostale etažne lastnike pa prosimo, da nam sporočijo preko posebnega priloženega obrazca ali imajo zavarovanje svojega pripadajočega deleža na stavbi urejeno sami (oziroma bodo to uredili sami) ali pa to s 01.01. želijo skleniti preko upravnika. Prav tako v naslednjem letu ni možno več sklepati posameznih vrst zavarovanj (npr. samo požarno zavarovanje brez izliva vode), temveč se sklepa le paketno osnovno zavarovanje (požar, izliv vode, odgovornost). Upravnik bo sklepal zavarovanja pri različnih zavarovalnicah in sicer glede na konkurenčne ponudbe na trgu oziroma glede na to za katero zavarovalnico se je že v preteklosti odločila večina etažnih lastnikov posamezne stavbe.