Upravljanje večstanovanjskih stavbStar slovenski pregovor pravi, da v "španoviji" še pes crkne. Pri tako veliki "španoviji" kot je večstanovanjska stavba, z množico različnih lastnikov in različnimi skupnimi deli, prostori in napravami, je zato še kako pomembno, da so urejeni medsosedski odnosi, upravljanje in vzdrževanje solastnine. Jasno je, da morajo pri tako različnih interesih solastnikov, izobrazbeni strukturi le-teh, njihovih finančnih zmožnostih in odnosih do nepremičnine, biti razmerja in načini razpolaganja čim temeljiteje urejena. Kaj je upravljanje?Upravljanje na splošno pride v poštev pri vseh nepremičninah ne glede v kakšni lastninski obliki so. Upravljanje večstanovanjske stavbe je sprejemanje in izvrševanje odločitev ter nastopanje v pravnem prometu in v postopkih pred pristojnimi organi z namenom obratovanja, vzdrževanja in ohranjanja bistvenih lastnosti večstanovanjske stavbe. Torej imamo pri gospodarjenju z večstanovanjskimi stavbami opravka z upravljanjem, vzdrževanjem in obnavljanjem ter z obratovanjem le-teh. Poudariti moramo, da govorimo o upravljanju solastnine (ne etažne lastnine) in je glede na navedene specifičnosti država z zakoni in podzakonskimi akti kar močno posegla in omejila solastninsko pravico ter določila obveznosti lastnikom iz naslova solastnine. Skupni deli v večstanovanjski stavbi predstavljajo:- Skupne prostore v večstanovanjski stavbi: stopnišča, vhodni vetrolovi, hodniki, kolesarnice, pralnice, sušilnice, skupne kleti, zaklonišča, delavnice za hišnike, hišniška stanovanja, prostori za odlaganje odpadkov in drugi prostori, ki so namenjeni skupni rabi etažnih lastnikov (dovozi, klančine in podobno) ter zemljišče, na katerem stavba stoji, lahko pa tudi drugo zemljišče, na katerem so izpolnjeni pogoji lastništva.
- Skupne gradbene elemente v večstanovanjski stavbi so: temelji, nosilni zidovi in druge vrste konstrukcij, stropovi, streha, fasada, dimniki, prezračevalne tuljave, svetlobni jaški, jaški dvigal in druge podobne konstrukcije.
- Skupne inštalacije, naprave in opremo v večstanovanjski stavbi so: notranja električna, vodovodna, plinovodna in toplovodna napeljava, ki je za hišnimi priključki in se nahaja v skupnih prostorih; dvigala, kanalizacija, naprave za ogrevanje, televizijske in druge sprejemne antene, strelovodi, naprave za gašenje, odkrivanje in javljanje požara, varnostna razsvetljava in vsi komunalni priključki, ki so namenjeni skupni rabi.
Kadar služi določen gradbeni element tako posameznemu delu kot skupnim delom, se šteje za skupni del, če se z njim zagotavlja funkcija večstanovanjske stavbe kot celote (toplotna in hidro izolacija pohodne terase, zunanja stran balkona, ki predstavlja hkrati fasado hiše in podobno).
Prav tako je jasno, da so skupni deli večstanovanjske stavbe solastnina etažnih lastnikov. Skupne dele večstanovanjske stavbe naj bi etažni lastniki uporabljali v skladu z njihovo naravo in namenom ter na način, ki ne omejuje drugih etažnih lastnikov.
Lastniki večstanovanjske stavbe morajo v primeru, če ima nepremičnina več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov, določiti upravnika. Seveda lahko upravnika izberejo tudi lastniki večstanovanjske stavbe, ki ima manj enot, ni pa obvezen. Predvideva se, da lastniki take nepremičnine lažje uskladijo svoje interese in se dogovorijo o razpolaganju in uporabi skupnih delov take večstanovanjske stavbe. Za posle v zvezi z rednim upravljanjem večstanovanjske stavbe je potrebno soglasje solastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev. Etažni lastniki odločajo o poslih, ki presegajo okvire rednega upravljanja večstanovanjske stavbe, s soglasjem vseh etažnih lastnikov. Za posle, ki presegajo okvir rednega upravljanja, se štejejo zlasti spremembe v razmerju med skupnimi in posameznimi deli, posebne omejitve rabe posameznih delov in skupnih delov, spreminjanje rabe skupnih delov in izboljšave, ki se ne štejejo za vzdrževanje večstanovanjske stavbe. Posli rednega upravljanja, za katere zadostuje, kot smo že navedli, soglasje solastnikov, katerih solastniški deleži predstavljajo večino v hiši (vsaj 50%) so: - obratovanje,
- vzdrževanje večstanovanjske stavbe ter
- imenovanje in razrešitev upravnika.
Upravnik mora skrbeti za: - izvajanje sklepov etažnih lastnikov;
- redno vzdrževanje in obratovanje skupnih delov;
- porazdelitev in izterjavo obveznosti;
- upravljanje z rezervnim skladom in s skupnim denarjem;
- zastopanje etažnih lastnikov v poslih upravljanja in v imenu preostalih etažnih lastnikov vložiti izključitveno tožbo ter tožbo za plačilo stroškov in obveznosti, ki bremenijo etažnega lastnika.
Upravnik ima še naslednja pooblastila: - zastopa etažne lastnike pred upravnimi organi v zadevah izdaje dovoljenj in soglasij v geodetskih postopkih v zvezi z večstanovanjsko stavbo in zemljiščem;
- pripravi načrt vzdrževanja večstanovanjske stavbe, terminski plan izvedbe tega načrta in skrbi za izvedbo načrta;
- sestavi obračun stroškov upravljanja večstanovanjske stavbe in stroške razdeli med etažne lastnike;
- poroča etažnim lastnikom o svojem delu in jim izstavi mesečne in letne obračune;
- sprejema plačila etažnih lastnikov na podlagi mesečnega obračuna in plačuje obveznosti iz pogodb sklenjenih s tretjimi osebami;
- poda letno poročilo o upravljanju objekta;
- opravi oštevilčenje in označitev stanovanj in drugih prostorov ter zbira podatke, potrebne za prijavo vpisa registrskih podatkov v kataster stavb.
Stanovanjski zakon (SZ-1):
|
